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Aktuelles
Studie: Anstieg der Warmnebenkosten ist Hauptursache für höhere Gesamtmieten
Die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten haben sich zwischen September 2021 und September 2022 um durchschnittlich 48 Prozent erhöht. Die Abschläge in mit Gas beheizten Wohnungen wurden um durchschnittlich 56 Prozent angehoben. Das hat das IW Köln in seinem Gutachten „Wohnnebenkosten in Deutschland“ auf Basis von Mietwohnungsinseraten ermittelt.
Die Wissenschaftler haben in ihrer Studie die Warmnebenkosten auch im Kontext der Mietentwicklung untersucht. Danach hat sich der Anteil der Heizkosten an der Bruttowarmmiete von 9 Prozent vor Beginn des Krieges in der Ukraine auf jetzt 13 Prozent erhöht. Zugleich sind jedoch die Nettokaltmieten um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen. Und auch die kalten Nebenkosten haben um 9 Prozent zugelegt. Die Gesamtmiete ist innerhalb eines Jahres um durchschnittlich 10,9 Prozent teurer geworden. „Die Verteuerung der warmen Nebenkosten in Kombination mit ebenfalls gestiegenen Nettokaltmieten und kalten Nebenkosten, verteuern die gesamten Wohnkosten für Mieter in diesem Jahr deutlich. Insbesondere für einkommensschwächere Haushalte ist das Angebot an erschwinglichem Mietwohnungsinseraten gesunken“, so das Fazit des IW Köln.
Quelle: VDIV-Beiratsnewsletter, Ausgabe 1/2023
Sanierungskomplexität überfordert Wohnungseigentümer und Verwalter
Der Druck auf Wohnungseigentümergemeinschaften, ihre Immobilie energetisch zu sanieren, wächst. Darin waren sich alle Teilnehmer des Runden Tisches des EU-geförderten Projektes Green Home am 7. November 2022 einig. Unter der Überschrift „Finanzierung“ diskutierten Wohnungseigentümer, Verwalter und Stakeholder mit Experten aus der Bankenbranche, wo die Hürden bei der Finanzierung über WEG-Darlehen und Fördermittel liegen.
Die Vertreter von zwei auf WEG spezialisierten Banken (Hausbank, DKB) erläuterten die unterschiedlichen Wege zur Kapitalbeschaffung und bestätigten, dass Eigentümer nach wie vor zögerlich seien, Verbandsdarlehen aufnehmen. Staatliche Fördermittel sind aus ihrer Sicht ein wichtiger Baustein in der Finanzierung. Nur: die werden von Eigentümergemeinschaften kaum genutzt.
Das belegen die Förderstatistiken: Im Zeitraum 1. Januar 2022 bis 31.10.2022 haben nach Angaben des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) 139.922 Förderberechtigte Zuschüsse für Einzelmaßnahmen aus dem Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen“ (BEG EM) erhalten. 1.446 von ihnen waren Eigentümergemeinschaften / Hausverwaltungen. Das entspricht einem Anteil von 1,1 Prozent. Hinzu kommt eine unbekannte Zahl an Einzeleigentümern, die in der Statistik nicht nach Gebäuden unterschieden werden.
Bei der Kreditförderung durch die KfW stehen WEG nicht besser da. Von 1. Januar bis 30. September 2022 wurden laut Förderreport 37.769 Kredite für Komplettsanierungen zum Effizienzhausstandard (BEG WG) zugesagt. In 293 Fällen (0,8 Prozent) waren die Antragssteller Wohnungseigentümergemeinschaften. Im selben Zeitraum wurden seitens der KfW 12.431 Darlehen für energetische Einzelmaßnahmen zugesagt, 40 davon (0,3 Prozent) für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Kreditlinie für Einzelmaßnahmen wurde mittlerweile eingestellt.
„Die Zahlen belegen: Durch die aktuellen Förderinstrumente werden Wohnungseigentümergemeinschaften nicht ausreichend erreicht. Die Energiewende im Gebäudebestand kann jedoch nur mit den WEG gelingen. Dafür braucht es für diese Zielgruppe maßgeschneiderte Fördermodelle und leicht zugängliche, zielgruppenspezifische Informationen und Beratungsangebote“, betont Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland.
Diese Forderung unterstützt auch der Verband Wohnen im Eigentum. Er hatte von August bis November 2022 eine Umfrage unter Wohnungseigentümern durchgeführt und gefragt „Wie gut finden Sie die Beratungsangebote und Förderprogramme zur Energiewende?“. Eines der Ergebnisse: 60 Prozent der Teilnehmer wünschen sich spezielle Förderprogramme für WEG oder feste Förderkontinente.
Auch Verwaltungen sind von der Komplexität und den häufigen Veränderungen der Förderprogramme oft überfordert. In einer Green-Home-Umfrage hatte im April / Mai 2022 nur etwa jeder fünfte Befragte angegeben, er fühle sich gut über regionale bzw. bundesweite Förderprogramme informiert. Jeder dritte Umfrageteilnehmer beurteilte die Antragstellung für bundesweite Förderprogramme als „schlecht“ oder gar „sehr schlecht“, kein einziger als „sehr gut“. Regionale Auskunftstellen (Infopunkte), die auch speziell Wohnungseigentümergemeinschaften adressieren, werden daher von über 90 Prozent der Verwaltungen gefordert.
Auf der Internetseite www.green-home.org halten wir Sie über das Gemeinschaftsprojekt auf dem Laufenden. Eines der zentralen Ziele ist, Finanzierungsinstrumente und andere praktische Tools zu entwickeln, um Wohnungseigentümergemeinschaften auf dem Weg zur energetischen Sanierung zu unterstützen.
Quelle: VDIV-Beiratsnewsletter, Ausgabe 1/2023
Beschlussfassung zu Heizungscheck und hydraulischem Abgleich in Eigentümergemeinschaften
Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer zentralen Gasheizungsanlage müssen in den kommenden Monaten einen Heizungscheck und einen hydraulischen Abgleich durchführen und unter Umständen die Heizung optimieren lassen.
Das schreibt die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) für größere Mehrfamilienhäuser vor. Auch kleinere Gebäude können durch diese Maßnahmen deutlich Energie sparen.
Über die gesetzlich geforderten Maßnahmen muss die Eigentümergemeinschaft beschließen. Angesichts der derzeitigen hohen Nachfrage nach Handwerkern empfiehlt der VDIV, das Thema möglichst zeitnah in der nächsten Versammlung auf die Tagesordnung zu setzen. Eigentümergemeins chaften mit mindestens zehn Wohneinheiten haben bis zum 30. September 2023 Zeit, diejenigen mit mindestens sechs Wohneinheiten müssen die gesetzliche Pflicht bis zum 15. September 2024 erfüllt haben.
In der Eigentümerversammlung muss die Gemeinschaft zunächst beschließen, dass die Maßnahmen durchgeführt werden und die Verwaltung hierzu drei Vergleichsangebote einholen soll. Die Beauftragung eines Unternehmens kann dann auf der folgenden Versammlung, besser jedoch im Umlaufverfahren beschlossen werden.
Bei der Formulierung des Beschlusses ist zu berücksichtigen, ob die Heizkörper und die Heizungsventile im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum stehen. Falls nur das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sollte die Verwaltung drei Vergleichsangebote von Fachfirmen einholen. Für die Beschlussfassung ist eine einfache Mehrheit erforderlich. Allerdings handelt es sich hier um eine öffentlich-rechtliche Pflicht, also eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer hat daher einen Anspruch auf deren Umsetzung. Im Beschluss ist auch die Kostentragung zu regeln. Gemäß der Verordnung dürfen die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten können gemäß den Miteigentumsanteilen oder nach Anzahl der Heizkörper auf die Eigentümer umgelegt werden.
Auch wenn das Sondereigentum betroffen ist, ist sinnvoll, die Maßnahmen gemeinsam zu beauftragen. In diesem Fall muss jeder Eigentümer die Kosten tragen, die für die Arbeiten in seinen vier Wänden anfallen. Die einzelnen Anteile müssen deshalb in den Angeboten bereits differenziert ausgewiesen werden. In dieser Konstellation kann eine beliebige Zahl an Eigentümer die gemeinsame Beauftragung beschließen. In der Beschlussvorlage muss dann vermerkt sein, dass diejenigen, die nicht zugestimmt haben, die Maßnahme in Eigenregie beauftragen werden.
Für einen hydraulischen Abgleich berechnet der Installateur die Heizlast der einzelnen Räume und vergleicht diese mit der Heizleistung der Heizkörper und ihrer Entfernung zur Heizungspumpe. Dann werden alle Komponenten der Heizungsanlage – Heizkörper, Thermostatventile, Pumpen, Rohre – so aufeinander abgestimmt, dass jeder Heizkörper mit der richtigen Menge Heizwasser versorgt wird. Häufig ist dafür der Einbau neuer Heizkörperventile und Thermostatköpfe erforderlich. Einer Studie des Instituts für technische Gebäudeausrüstung Dresden (ITG) zufolge wiesen 85 Prozent der Wohngebäude im Jahr 2018 keinen hydraulischen Abgleich auf. Würde diese Maßnahme im gesamten Gebäudebestand umgesetzt, so könnten nach den Berechnungen der Wissenschaftler jährlich etwa 10 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente eingespart werden.
Quelle: VDIV-Beiratsnewsletter, Ausgabe 1/2023
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